Le 25 mars 2020, le Gouvernement légiférait par ordonnance sur les loyers. Un véritable hold-up, selon Gouache Avocats, qui accompagne plus de 400 enseignes.
Le cabinet fait face à l’afflux de demandes de commerçants qui s’interrogent sur l’obligation de payer leurs loyers, alors que la règlementation rend impossible l’exercice de leur activité. Il s'insurge contre l'ordonnance du 25 mars qui "accorde aux locataires moins que le droit commun." Voici ses arguments:
L’ordonnance : suspension des loyers
Elle bénéficie aux entreprises éligibles au fond de solidarité mentionnées à l'article 1er de l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020. Les critères ont été précisés par le décret 2020-371 du 30 mars 2020.
Voici quelques-unes des conditions à remplir :
- L’effectif est inférieur ou égal à dix salariés,
- le montant de chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à un million d’euros,
- le bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant, au titre de l’activité exercée, est inférieur à 60 000 euros au titre du dernier exercice clos ;
- Les personnes physiques ou, pour les personnes morales, leur dirigeant majoritaire ne sont pas titulaires, au 1er mars 2020, d’un contrat de travail à temps complet ou d’une pension de vieillesse et n’ont pas bénéficié, au cours de la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, d’indemnités journalières de sécurité sociale d’un montant supérieur à 800
euros ;
- Les personnes morales ne sont pas contrôlées par une société commerciale au sens de l’article L. 233-3 du code de commerce ;
- Elles ont fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ou elles ont subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 70 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, – par rapport à la même période
de l’année précédente.
Selon Gouache Avocats, cela écarte les PME, mais surtout, ce texte ne prévoit que de reporter les loyers alors que les locataires sont :
- soit empêchés par la loi d’ouvrir leur commerce ; ou
- de les exploiter normalement (lorsque seuls les ventes à emporter et livrées sont permises) ce qui entraîne des baisses drastiques de chiffres d’affaires (70% au moins).
Le code civil : effacement des loyers
Le code civil permet, non pas seulement de reporter les loyers, qui n’ont plus aucune contrepartie, mais de les effacer purement et simplement.
L’arrêté du 14 mars 2020 (modifié par arrêté du 15 mars 2020) ordonne la fermeture de tout commerce non indispensable à la vie de la Nation. Pour tous ces commerces, le bailleur n’est plus en mesure, de ce fait (on appelle cela le fait du prince) de satisfaire à son obligation de délivrance (article
1719 du code civil). Cette force majeure (article 1218 du Code civil) permet au locataire, qui n’a plus la possibilité d’exploiter son commerce dans le local loué, de ne plus payer son loyer, par exceptiond’inexécution (article 1219 du Code civil).
Gouache Avocats conclue:
Cette solution, consacrée par le droit commun, est bien plus favorable que celle prévue par l’ordonnance adoptée en conseil des ministres le 25 mars 2020. Présenter celle-ci comme un gain pour les entreprises locataires est un véritable hold-up ! Les commerçants empêchés d’exploiter leur local
doivent tous bénéficier de la remise définitive des loyers.