Pour les besoins du présent article, les situations les plus courantes seront examinées. La matière revêt, en effet, nombre de spécificités tant en raison de sa complexité, que de la rédaction même du bail commercial qu’il convient d’examiner avec un professionnel du droit.
1 - Règles générales encadrant la fin du bail commercial et son renouvellement
Le bail commercial ne prend fin que par l’effet d’un congé ou une demande de renouvellement (L.145-9 du Code de Commerce). A défaut, le bail se prolonge au-delà de sa durée contractuelle; il se poursuit selon les mêmes conditions en tacite prolongation.
a) Le congé du bailleur
Le Bailleur peut mettre un terme au bail en cours en délivrant un congé.
Il peut être délivré jusqu’à six mois avant l’échéance contractuelle du bail commercial ou à tout moment en période de tacite prolongation.
Il est donné à effet du dernier jour du bail s’il est délivré avant sa date d’échéance contractuelle ou six mois à l’avance pour le dernier jour du trimestre civil au cours de la période de tacite prolongation.
Il est impérativement délivré par acte d’huissier et peut être assorti d’une offre de renouvellement du bail commercial.
Dans le cas contraire, et sauf situations particulières, le Bailleur doit offrir au preneur une indemnité d’éviction. celle-ci constitue la compensation du dommage causé par le refus du renouvellement du bail.
b) La demande de renouvellement du Preneur
Le preneur qui souhaite procéder au renouvellement de son bail commercial doit faire délivrer, dans les six derniers mois du bail ou à tout moment en tacite prolongation, une demande de renouvellement au Bailleur (L.145-10 du Code de Commerce).
Le preneur pourra notifier sa demande par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé réception.
Toutefois, la prudence commande de passer par un acte d’huissier afin d’éviter au mieux toute contestation ultérieure éventuelle sur la forme et sur le contenu de la demande.
c) Principe du renouvellement et accord sur le loyer
A défaut d’accord exprès sur le loyer de renouvellement, le renouvellement du bail demeure précaire.
Dans le cas où persisterait un désaccord entre les parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, Bailleur et preneur peuvent renoncer au renouvellement du bail, à charge pour le Bailleur toutefois de verser une indemnité d’éviction (l.145-57 du Code de Commerce).
Faute d’accord entre les parties ou pour le Bailleur d’avoir agi dans les deux ans suivants la date d’effet de la demande de renouvellement,
le bail sera alors renouvelé aux mêmes charges et conditions que le bail précédent en ce compris le loyer (L.145-60 du Code de Commerce).
Un preneur peut dans ce cas de figure avoir intérêt à ne pas relancer un Bailleur inattentif dans ce laps de temps, et ne pas solliciter la formalisation du renouvellement.
2 - Renouvellement du bail et loyers
Connaître la date d’expiration de son bail revêt une importance essentielle afin d’assurer le renouvellement de ce dernier dans les meilleures conditions.
Dans l’hypothèse d’un bail classique de 9 ans, la règle essentielle à retenir est de ne pas laisser le bail se poursuivre au-delà de douze ans.
A défaut, le preneur ne bénéficiera pas du plafonnement du loyer du bail renouvelé, à savoir la limitation de la hausse du loyer à la variation de l’indice des loyers commerciaux intervenue depuis la fixation initiale du bail expiré (l.145-34 du Code de Commerce).
Attention cependant à ne pas méconnaître la date d’effet d’une demande de renouvellement du bail en tacite prolongation. Cette dernière est en effet donnée à effet du premier jour du trimestre civil qui suit la demande (L.145-12 du Code de Commerce) :
A titre d’exemple, soit un bail commercial conclu le 15 mai 2011 pour une durée de neuf années à expiration du 14 mai 2020. A partir du 15 mai 2021, ce bail entrera en tacite prolongation. la durée fatidique des douze ans sera donc atteinte le 15 mai 2023.
Une demande de renouvellement délivrée le 1er avril 2023, bien qu’antérieure à cette date, aura pour effet de renouveler le bail commercial à compter du 1er juillet 2023. la durée de douze ans aura donc été dépassée et la règle du plafonnement pourra être écartée par le Bailleur.
Aussi, le Bailleur pourra fixer le loyer à la valeur locative, ce qui pourra conduire, dans certains cas, à des augmentations conséquentes de loyers.
Afin d’assurer la pérennité de son entreprise, et ménager notamment sa marge, il est donc impératif d’anticiper la délivrance d’une demande de renouvellement.
3 - Renouvellement du bail commercial et cession d’entreprise
Dans le cadre d’une cession d’entreprise (fonds de commerce ou titres de société), un acquéreur potentiel aura un œil attentif sur la situation locative du fonds.
Dans l’hypothèse où le bail est sur le point d’arriver à échéance ou est
déjà en tacite prolongation, il est courant que l’acquéreur sollicite la garantie d’un acte de renouvellement de bail figeant les relations contractuelles pour les années à venir. ce dernier ne souhaitant pas
prendre à sa charge les incertitudes liées à l’absence d’accord du bailleur pour le renouvellement de bail et sur le montant du loyer.
Le preneur se trouve alors parfois contraint, pour mener à bien l’opération de cession, de solliciter dans l’urgence le renouvellement du bail commercial auprès de son bailleur ainsi que la formalisation du bail renouvelé.
S’il a connaissance du projet de cession, ou s’il la pressent, le Bailleur sera parfois tenté de renégocier les termes du bail (dont le montant du loyer) ce qui pourra interférer avec les discussions sur la cession de l’entreprise et sa valeur, voire rebuter le potentiel acquéreur.
Ici encore, l’anticipation sera le maître mot afin de réduire considérablement le risque de se trouver face à ce genre de situation.