Les clauses essentielles d'un bail commercial

Le loyer de renouvellement

Le loyer de renouvellement, c’est-à-dire du nouveau bail qui sera mis en place à l’issue du premier bail dont vous envisagez la signature (après délivrance d’une demande de renouvellement par le locataire ou d’un congé avec offre de renouvellement par le bailleur), sera plafonné aux indices ou déplafonné.

Si le loyer du nouveau bail est plafonné, cela signifie qu’il ne pourra pas excéder la variation de l’indice applicable depuis la prise d’effet du bail d’origine, même si la valeur locative a augmenté dans l’intervalle. Le mécanisme du plafond est donc protecteur des intérêts du locataire. Toutes les clauses d’un bail commercial sont importantes, mais certaines méritent une attention particulière. Leur impact sur l’économie du bail exige une analyse juridique et/ou une négociation avant signature. Nous évoquerons, à titre d’illustration, certains points de vigilance. La liste proposée ne se veut pas exhaustive.

Le loyer du nouveau bail sera déplafonné et fixé à la valeur locative supérieur au loyer plafond si le bailleur rapporte la preuve de motifs de déplafonnement, à savoir de la modification notable de l’un des éléments suivants (mentionnés à l'article L. 145-33 du Code de commerce) :

• les caractéristiques du local considéré ;
• la destination des lieux ;
• les obligations respectives des parties ;
• les facteurs locaux de commercialité.

Outre les motifs de déplafonnement légaux, le loyer peut être déplafonné si une clause du bail le prévoit.

Les conséquences financières d’une telle clause (augmentation significative du loyer) pourraient être très importantes à l’échéance du bail. Il convient donc d’analyser la clause de fixation du loyer du bail renouvelé avec une attention particulière. En cas de déplafonnement du loyer, l’article L. 145-34 alinéa 4 du Code de commerce prévoit que l’augmentation du loyer ne pourra pas être supérieure à 10 % par an. Cependant, cet article n’étant pas d’ordre public, le rédacteur intervenant pour le compte du bailleur pourrait y déroger par une clause spécifique. Le locataire a tout intérêt à faire supprimer une telle dérogation. Il importe d’être vigilant et de contrôler les effets financiers de l’éventuel déplafonnement prévu au bail.

Les travaux

• Travaux d’aménagement du locataire. En général, les baux ne détaillent pas les travaux d’aménagement envisagés par le locataire pour exploiter les locaux loués et développer son concept. Ce silence pourrait poser des difficultés au moment de l’exécution de ces travaux. Ainsi, pourraient se poser la question de leur faisabilité technique et celle de l’autorisation préalable du bailleur, laquelle est toujours exigée. Il est donc dans l’intérêt du locataire de faire établir son descriptif de travaux en amont de la signature du bail et de demander à ce qu’il soit annexé au bail avec un plan précis. Ainsi, le bailleur ne pourra pas contester, au cours du bail, ni le principe ni la nature des travaux réalisés.
• Travaux affectant la jouissance paisible des lieux loués. Les travaux réalisés à la demande du bailleur ou de la copropriété sont susceptibles de causer un trouble de jouissance au locataire.
  Ces travaux peuvent consister en la pose d’un échafaudage qui cache la façade de l’immeuble. Il serait alors porté atteinte à la visibilité de la vitrine ainsi qu’à l’accès aux locaux loués et par conséquent à leur commercialité. Il peut s’agir de travaux de structure (consolidation de l’immeuble) se matérialisant par la pause d’étais à l’intérieur de la boutique, limitant la circulation et donc la surface commerciale accessible au public.
  L’article 1724 du Code civil prévoit un délai de souffrance de 21 jours. Au-delà de ce délai, le locataire est en mesure de solliciter une diminution du « prix du bail ». Or, il est très fréquent que les baux organisent une dérogation à cet article 1724. Certains rédacteurs augmentent la période pendant laquelle le locataire devra subir les troubles anormaux liés aux travaux. D’autres prévoient l’impossibilité pour le locataire de demander une indemnité ou une diminution du loyer quelle que soit la durée des travaux.
  C’est pourquoi il est important d’être attentif aux termes de la clause de souffrance et de négocier un délai maximal.

La refacturation des charges, taxes et accessoires

Le bail commercial comporte une clause de refacturation des charges, taxes et accessoires. Il est recommandé de vérifier l’étendue des refacturations qui pourront être effectuées par le bailleur et/ou son gestionnaire de biens.
Il s’agit ainsi de déterminer la charge financière réelle du bail et d’éviter les mauvaises surprises, notamment dans les centres commerciaux où les charges peuvent se révéler aussi élevées que le montant du loyer lui-même. A cet égard, tous les baux conclus et renouvelés depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014 et de son décret d’application du 3 novembre 2014 :

• doivent comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances refacturés au locataire (L. 145-40-2 du Code de commerce) ;
• ne peuvent pas prévoir la refacturation de plusieurs postes et notamment
  (i) des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil,
  (ii) des impôts, contributions économiques, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur, à l’exception de la taxe foncière, et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement,
  (iii) des honoraires de gestion du bailleur,
  (iv) des charges, impôts, taxes, redevances et travaux relatifs à des locaux vacants (article R. 145-35 du Code de commerce).

En conclusion

Il convient de porter une vigilance particulière sur l’ensemble des clauses du bail, notamment sur celles ayant un impact financier ou créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au sens de l’article 1171 du Code civil. Chaque bail est unique et doit être librement négocié conformément à l’article 1110 du Code civil. Le bail commercial ne doit pas être un contrat d’adhésion dont les conditions sont déterminées à l’avance par le bailleur. Il doit être adapté à chaque situation, chaque commerce, chaque emplacement.