Profiter de la crise sanitaire pour obtenir une baisse de loyer

Au-delà de l’intérêt de notifier aux bailleurs une argumentation pour obtenir des franchises de loyers …

Dans le contexte de la crise sanitaire et du régime de sortie de l’état d’urgence sanitaire, les opticiens ont subi et continuent à subir des mesures de police administrative (protocole sanitaire, jauge, couvre-feu, passe sanitaire etc…).
Ces mesures, destinées à limiter la propagation de la pandémie COVID-19, les empêchent de jouir paisiblement de leur local conformément à la destination du bail et aux prévisions des parties.
Les opticiens ont donc tout intérêt à opposer à leur bailleur des moyens tirés du droit commun pour obtenir des abandons de loyers.
Il peut être soutenu qu’à défaut de jouissance paisible, conformément à l’article 1719 du code civil, l’obligation corrélative de payer est suspendue, à tout le moins partiellement (de façon proportionnelle au trouble subi).
Peu importe que les bailleurs ne soient pas responsables des troubles de jouissance liés aux mesures de police. les effets de ces mesures sur les obligations réciproques du contrat de bail doivent être analysées de façon objective.

… les opticiens doivent privilégier les actions permettant de fixer à la baisse leur loyer sans attendre le renouvellement de leur bail.

Le levier le plus performant pour relancer l’activité des opticiens consiste non pas à obtenir des abandons de loyer proportionnels aux troubles de jouissance mais à faire fixer à la baisse votre loyer dans le cadre d’une action en révision légale.
Ce dispositif est prévu par l’article L 145-38 du code de commerce.
L’opticien doit rapporter la preuve des conditions suivantes :

1. La dernière fixation du loyer doit être intervenue depuis plus de trois années.
2. La valeur locative, déterminée selon les dispositions du code de commerce (ou valeur locative « code de commerce »), doit être inférieure au loyer en vigueur. Or, de façon générale, cette valeur locative, à laquelle le loyer d’un bail commercial doit correspondre par application de l’article L145-33 du code de commerce, est en baisse. Cette tendance baissière a pour origine les nombreuses crises ayant affecté les activités des opticiens ces dernières années : les grèves, le mouvement des gilets jaunes et la crise sanitaire. La baisse est très significative en centre-ville et en centres commerciaux. En périphérie, les baisses sont moins certaines : à la suite du confinement, les habitants ont quitté les centres-villes pour se domicilier et télétravailler en périphérie.
3. Cette valeur locative doit avoir baissé de plus de 10 % du fait d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (cf. Encadré en fin d'article)

La valeur locative déterminée selon les dispositions du code de commerce est mécaniquement, en application de ces dispositions, inférieure à la valeur locative de marché, qui correspond au loyer de locaux libres de toute occupation.

Un opticien, soucieux d’optimiser le coût de son emplacement et de relancer son activité, doit envisager la mise en place d’une action en révision à la baisse de son loyer. il doit à tout le moins sonder la valeur locative de son emplacement.
Le pôle immobilier du cabinet Gouache Avocats a mis en place un processus structuré qui permet d’étudier l’opportunité d’une telle action.
il fait appel aux services de son partenaire, la cabinet Colomer expertise, pour disposer d’un avis sur la valeur locative. Cet avis permet d’obtenir une fourchette de valeur de marché, et de
valeur locative code de commerce.
Un outil en ligne sur notre site internet vous permet de commander un avis succinct de valeur locative.
En cas d’opportunité d’obtenir une fixation à la baisse de loyer, le cabinet Gouache avocats propose une feuille de route en privilégiant des pistes de négociation à l’amiable. L’argument de la révision légale constitue un levier de négociation bien plus efficace que la preuve d’un taux d’effort (rapport entre le loyer et le chiffre d’affaires) qui ne serait plus acceptable ou démesuré. En effet, ce taux d’effort n’est pas un élément de la valeur locative au sens des dispositions du code de commerce.